Få de daglige nyheder fra Version2 og Ingeniøren. Læs mere om nyhedsbrevene her.

close
Ved at tilmelde dig accepterer du vores Brugerbetingelser, og at Teknologiens Mediehus og IDA-gruppen lejlighedsvis kan kontakte dig om arrangementer, analyser, nyheder, tilbud mm via telefon, SMS og email. I nyhedsbreve og mails fra Teknologiens Mediehus kan findes markedsføring fra samarbejdspartnere.
phloggen

Renteregning for viderekommende

Dengang jeg gik i skole, lærte Anders os at man skulle være klar over at med kreditforeningslån forsvandt rentefradraget med tiden.

Det var dengang annuitetslån var til at regne på med den i skolebogen angivne formel.

Hvis jeg går ind på en af talrige "låneberegnere" hos et realkreditinstitut, får jeg f.eks et låneforløb som dette:

          Yd/fs  Yd/es   afdr rt_bid  restgæld
    Sep.  6.225  5.291  2.967  3.258 1.037.033
    Okt.  4.438  3.774  2.121  2.317 1.034.913

    2016 19.538 16.612  9.329 10.209 1.030.671
    2017 53.144 45.572 25.768 27.376 1.004.904
    2018 52.967 45.854 26.287 26.680   978.617
    2019 52.787 46.123 26.816 25.970   951.801
    2020 52.603 46.125 27.357 25.246   924.444
    2021 52.415 46.126 27.908 24.507   896.536
    2022 52.223 46.128 28.470 23.753   868.066
    2023 52.028 46.130 29.044 22.984   839.021
    2024 51.829 46.132 29.629 22.199   809.392
    2025 51.625 46.134 30.226 21.399   779.166
    2026 51.418 46.136 30.835 20.582   748.330
    2027 51.206 46.138 31.457 19.749   716.873
    2028 50.990 46.141 32.091 18.900   684.783
    2029 50.770 46.143 32.737 18.033   652.045
    2030 50.545 46.145 33.397 17.148   618.648
    2031 50.316 46.147 34.070 16.246   584.578
    2032 50.082 46.150 34.757 15.326   549.822
    2033 49.844 46.152 35.457 14.387   514.365
    2034 49.600 46.154 36.171 13.429   478.194
    2035 49.352 46.157 36.900 12.452   441.294
    2036 49.099 46.159 37.644 11.455   403.650
    2037 48.840 46.162 38.402 10.438   365.247
    2038 48.577 46.165 39.176  9.401   326.071
    2039 48.308 46.167 39.966  8.342   286.106
    2040 48.034 46.170 40.771  7.263   245.335
    2041 47.754 46.173 41.592  6.161   203.742
    2042 47.468 46.176 42.431  5.038   161.312
    2043 47.177 46.179 43.286  3.892   118.026
    2044 46.989 46.263 44.158  2.832    73.869
    2045 46.988 46.490 45.048  1.941    28.821
    2046 29.607 29.405 28.821    786         0

Det er ret tydeligt at den månedlige ydelse før skat er fastsat således at ydelsen efter skat er nogenlunde konstant, det giver god mening, ikke mindst for låntager.

Hvis man plotter kurven for ydelse efter skat, får man forskellige kurver for forskellige kreditforeninger og låntyper.

Er der nogen der ved hvilken (type af) formel der har erstattet annuitetsformlen nu om dage ?

phk

Emner : Matematik
Poul-Henning Kamp er selvstændig open source-softwareudvikler. Han skriver blandt andet om politik, hysteri, spin, monopoler, frihedskampe gør-det-selv-teknologi og humor.
sortSortér kommentarer
  • Ældste først
  • Nyeste først
  • Bedste først

Check evt. Vilkårene, satser, gebyrer og betingelser på långivers hjemmeside.
Da jeg for et par år siden havde faget jura og virksomhedsøkonomi gik en af opgaverne netop ud på at opstille og beregne et kreditforeningslån. Det er ofte knækkende rette og gebyr satser der forstyrrer billedet og gør beregningen vanskelig at gennemskue.
Der er sikkert andre læsere der lige har et Excel regneark liggende på samme men ellers skal jeg se om ikke jeg kan finde det igen. Mener at huske vi gik ud fra BRF Kredits da deres gebyrer mm var nemme at finde.

  • 0
  • 0

Dengang jeg købte bolig lavede jeg et regneark hvor alle celler var opdelt per måned. Det er man nødt til, for renterne beregnes som årlig rente/12 og tilskrives månedligt*. Der var tre celler ved siden af hinanden, den ene med påløbne renter, den anden med betalte renter og den sidste med reduktion af hovedstol.
Ren "Brute Force", men ualmindeligt oplysende (og lettere deprimerende, når man så på påløbne renter vs. hovedstol).
Jeg havde selvfølgelig en "header" hvor man kunne indtaste rentesats, løbetid, månedlig fast ydelse osv.
Det var selvfølgelig et fast forrentet lån.

Hvordan det bliver beregnet efter skat er en variabel som inkluderer politikere, dvs. glem det.

Du kan kun arbejde med nettotal.

MvH,

Bent.

  • kan også være pr. kvartal
  • 4
  • 0

Jeg tror det hedder "viderekomne", men retskrivning nu om dage er ikke hvad det har været.
Forleden dag købte vi en flaske kætsjup. Jeg troede faktisk at det var et norsk parti der var sendt forkert.

Kreditforeninger og lån er jeg heldigvis færdige med. Jeg forstår blot ikke, at de ikke kan låse bidraget samtidig med renten ved starten af lånet. Når rente og bidrag (bedrag) er af samme størrelse, er det da væsentligt for at vide hvor man står, når man engagerer sig i sådant. Det minder om bondefangeri, når de vilkårligt kan ændre bidragssatsen gennem lånets løbetid.

  • 5
  • 7

I vores annuitetslån (i Nordea Kredit) er afdrag og rente beregnet fuldstændig som jeg lærte det i skoletiden og kunne slå op i de rette tabeller i logaritmetabellen. Periodens rente+afdrag er konstant over lånets løbetid. Oveni den sådan beregnede ydelse (rente + afdrag) kommer kreditforeningens bidrag som (typisk - indtil ændringer i bidragssatsen) falder over tid i takt med restgælden.

I Excel kan jeg på øre genskabe Nordeas opkrævninger med formlerne PMT, PPMT og IPMT (Danske Excel: YDELSE, H.YDELSE og R.YDELSE)

  • 0
  • 0

Ja efter adskille matematiske forsøg, er jeg også kommet frem til, en linie i et regneark (jeg foretrækker calc) for hver gang der sker noget, er den eneste måde jeg kan få samme resultat som kreditforeningen, til gengæld er det rart at jeg på øre får samme resultat som kredutforeningen ;-)

  • 0
  • 0

En lille søgning giver denne entydige formel for annuitetslånets faste terminsydelse (afdrag + rente): https://www.regneregler.dk/annuitetslaan-y.... (mon ikke, i øvrigt, dette er den i skolebogen angivne formel?)Jeg antager at denne matematiske definition er så indgroet i bank/kreditforeningsverdenen, at det ikke betragtes som nødvendigt at beskrive, hvordan ydelse på at annuitetslån beregnes.

Som sagt kommer bidraget oveni, og giver derved forskellig samlet terminsydelse over lånets løbetid - med den pudsige virkning, Poul-Henning Kamp konstaterede, at nettoydelsen med de nuværende skattebegunstigelser og bidragssatser bliver tæt ved konstant over hele lånets løbetid.

  • 0
  • 0

Bidragssatsen kan være større end renten p.t. Da bidragssatsen ikke ændres i lånets løbetid (beregnes een gang ud fra hovedstolen), bliver den meget dyr hen mod slutningen af lånet.

Min kone har fundet på denne fidus:
Del lånet i to:
1. lån skal være lige under 40% af ejendommens værdi, og med længst mulig løbetid.
2. lån skal være resten, og med korteste løbetid du har råd til.
Når 2. lån er betalt, bruger du ydelsen til at betale ekstra af på 1. lån.

Således slipper man hurtigst og billigst af med realkreditlånene.

Mvh
Per

  • 0
  • 1

Pers betragtninger om bidragssats gælder ikke det annuitetslån vi har i en kreditforening. Lånets rente er fast i hele løbetiden. Derimod har kreditforeningen bidragssatsen (læs: bidragsprocenten) at skrue på efter forgodtbefindende. I vores tilfælde betales bidraget som en procentdel af restgælden - og den bliver således ikke "meget dyr" hen mod slutningen af lånet.

  • 0
  • 0

Kreditforeninger og lån er jeg heldigvis færdige med. Jeg forstår blot ikke, at de ikke kan låse bidraget samtidig med renten ved starten af lånet. Når rente og bidrag (bedrag) er af samme størrelse, er det da væsentligt for at vide hvor man står, når man engagerer sig i sådant. Det minder om bondefangeri, når de vilkårligt kan ændre bidragssatsen gennem lånets løbetid.

Svend, en gang imellem må man jo "tænke ud af boksen", men på realkreditmarkedet er jo den store danske "systemfejl" at man i DK giver kreditter til fast rente i både tyve og tredive år! Det gør man jo ikke i andre lande; der er jo en grund til man i udlandet kritiserer det danske system, fra EU's og andre økonomiske foras side! "Kredit" er jo en "vare" lige som kaffe, olie og kakao. Når en væsentlig del af markedet er låst fast prismæssigt på lange kontrakter, så bliver det der er tilbage udsat for vældige op- og nedbevægelser på "spotmarkeder"! Det fornuftige for fx. oliemarkedet, er dog der ikke er nogen der kan se fornuften i at udbyde "varen" på 30-årige kontrakter til en fast pris!

Indtil man i DK har accepteret udlandets kritik, må man jo ligge som man har redt, og ind imellem, fx. i 70'erne, giver det jo danske "spotrenter" som er meget vanskelige at styre i et internationalt pengemarked! Det danske system er lidt svært at få ændret i et snuptag fordi det har medført et særligt "arbejdsmarked" for dem der er beskæftiget med ejendomshandel, fordi man har økonomiske begreber som bidragssatser, kursgevinster og omprioriteringer til at forvirre kunderne med. En positiv ting er dog at en vis del af realkreditmakedet nu er kommet ind på rentevariable lån, lige som i udlandet, men hvis der ikke kommer en handlekraftig regering som tør rydde op i dette lukrative marked, så går der sikkert nogle generationer yderligere med 20- og 30-årige boliglån!

(Svend, "viderekommende" forvirrede også mig nogle timer, men så gik meningen op for mig, og jeg skal ikke sprogkorrekse alt for meget! ;-))

John Larsson

  • 0
  • 2

Svend, en gang imellem må man jo "tænke ud af boksen", men på realkreditmarkedet er jo den store danske "systemfejl" at man i DK giver kreditter til fast rente i både tyve og tredive år!

Ja, gud forbyde at der var et marked hvor finansverdene ikke tjente formuer på danske boligejere.

Heldigvis har omdannelsen af kreditforeninger til profitsøgende selskaber fået skovlen under den fidus.

En af de afgørende grunde til at Danmark ikke blev hårdere ramt da den boble AFR havde pustet op bristede, var netop at de lange fastforrentede lån lagde en kraftig dæmper på udsvingene.

  • 5
  • 2

man i DK giver kreditter til fast rente i både tyve og tredive år! Det gør man jo ikke i andre lande; der er jo en grund til man i udlandet kritiserer det danske system

Det er ikke ukendt i udlandet. Jeg købte en bolig i Tyskland, hvor man opererer med hypotekslån som forrentes fast i 5, 10, 15, 20... år.
Downside er, at når først man har skrevet under på lånet, hænger man på det i hele løbetiden, ikke noget med omprioritering her.
Jo længere lånet løber, jo højere er renterne . Så det er lidt af en gamble at vælge den rigtige løbetid. Jeg var heldig :-)

Bent.

  • 0
  • 0

Svend, en gang imellem må man jo "tænke ud af boksen", men på realkreditmarkedet er jo den store danske "systemfejl" at man i DK giver kreditter til fast rente i både tyve og tredive år!


Andre gange har jeg hørt, at det danske realkreditmarked er unikt på den positive måde, og egentlig en andelsudgave af bankvæsen. Systemfejlen er måske, at bankerne ikke kan tjene på det, selvom de har møvet sig ind.

Jeg kan ikke få øje på fejlen. Det er jo ikke kreditforeningen som tager chancen, men obligationskøberne.
Derfor forstår jeg heller ikke at bidragssatsen ikke kan gøres fast. Administrationen af obligationerne koster jo det samme uanset kurser og renteudvikling. Kun lønudvikling kan give små ændringer, som man så kan regulere ved de nye lån.
Hvorfor jeg kun siger, at det ligner bondefangeri, skyldes at de ikke garanterer fast bidrag. Måske det står med meget små typer langt inde i lange juridiske tekster, som overses af de fleste.

  • 2
  • 2

Det er ikke ukendt i udlandet. Jeg købte en bolig i Tyskland, hvor man opererer med hypotekslån som forrentes fast i 5, 10, 15, 20... år.

Jo jo, Bent, jeg tror også at man kunne få leveret en vis mængde olie om fem år til en pris baseret på en bestemt valutamix, men det er bare ikke sådan spillet kører! Det afgørende er at vi i Danmark har et system, hvor en urimeligt stor del af arbejdsmarkedet lever af et system som man i alle lande vi sammenligner os med, simpelthen ikke eksisterer i deres lande! Det ER omprioriteringsomkostninger, bidragssatser etc. som gør det muligt for branchen at forvirre kunderne; de almindelige banker spiller jo også med på rouletten, og vel at mærke uden nogen som helst risiko for at tabe indsatsen!

John Larsson

  • 0
  • 2

Jeg kan ikke få øje på fejlen. Det er jo ikke kreditforeningen som tager chancen, men obligationskøberne.

Svend, jeg ved ikke om du nogensinde har set de, i mine øjne totalt "fakede" udsendelser som vore kære "public service"-kanaler bringer. Der sker der det underlige at man køber Kongeligt porcelæn ind hos etablerede antikvitetshandlende med det formål at tjene penge på en efterfølgende auktion! Alle "voksne" mennesker ved jo at det er den totalt omvendte verden! Antikvitetshandlene lever jo i høj grad på varer som de køber ind på auktioner og videresælger til en pris som er 3-5 gange indkøbsprisen!

Jo flere mellemhandlere, jo mere bliver slutkunden snydt!

John Larsson

  • 1
  • 2

En af de afgørende grunde til at Danmark ikke blev hårdere ramt da den boble AFR havde pustet op bristede, var netop at de lange fastforrentede lån lagde en kraftig dæmper på udsvingene.

At Anders Fogh lavede ting og sager som ikke kan forklares med andet end hans egen lyst til at komme videre til noget andet og stort, kan vi ikke blive uenige om, men hvor har du det der fra om, at de lange fastforentede lån skulle have bremset den danske boligboble? Har du fx. set boligboblens størrelse i vores nabolande i den samme periode?

John Larsson

  • 0
  • 2

Jeg har ikke været så skarp i min formulering, som flere har bemærket. Jeg prøver lige igen:

På realkreditlånet betaler du den samme bidragssats gennem hele lånets løbetid. Har dit lån højeste bidragssats fra starten, betaler du den også når du kun skyder sidste rate. Deler du lånet i to som beskrevet, kan du hurtigt afbetale lånet med den høje bidragssats, og minimerer således det samlede bidrag til realkreditforeningen.

  • 0
  • 0

Jo jo, Bent, jeg tror også at man kunne få leveret en vis mængde olie om fem år til en pris baseret på en bestemt valutamix, men det er bare ikke sådan spillet kører! Det afgørende er at vi i Danmark har et system, hvor en urimeligt stor del af arbejdsmarkedet lever af et system som man i alle lande vi sammenligner os med, simpelthen ikke eksisterer i deres lande!

Det er ikke sådan spillet kører i DK, der har du sikkert ret. Jeg har aldrig forsøgt at købe en bolig i DK med dertilhørende finansiering, og begrebet "bidragssats" er fuldstændig fremmed for mig, jeg aner ikke hvad det er!

Mine finansieringer har været baseret på fast månedlig ydelse, renteprocent og løbetid. Alt forankret i en kontrakt som begge parter indgår. Nul overraskelser med "bidragssats" eller andet pjat. Når den fastforrentede tid udløb, kunne man nyforhandle eller opsige lånet. Punktum.

Hvis man ønsker den slags økonomisk planlægningssikkerhed, er jeg sikker på, at der er dansktalende medarbejdere i tyske hypotekbanker i Kiel eller Flensborg som kan hjælpe. Vi er jo i EU.

Bent.

  • 0
  • 0

Jo jo, Bent, jeg tror også at man kunne få leveret en vis mængde olie om fem år til en pris baseret på en bestemt valutamix, men det er bare ikke sådan spillet kører! Det afgørende er at vi i Danmark har et system, hvor en urimeligt stor del af arbejdsmarkedet lever af et system som man i alle lande vi sammenligner os med, simpelthen ikke eksisterer i deres lande!

Og alligevel er realkredit omkostninger i Danmark blandt de lavest mulige for private i alle lande i den vestlige verden. Men hvis du har noget imod 30 årige lån med fast forrentning, så kan du jo vælge variabelt forrentede lån.

Hvis man ønsker den slags økonomisk planlægningssikkerhed, er jeg sikker på, at der er dansktalende medarbejdere i tyske hypotekbanker i Kiel eller Flensborg som kan hjælpe. Vi er jo i EU.

Jeg har svært ved at forestille mig at tyske hypotetbanker vil låne ud i danske kroner uden ekstra gebyrer (det giver dem en valutarisiko). Og hvis man selv låner i euro så løber man selv en valutarisiko hvis man er bosiddende i Danmark. Man kan tage et kig på Island for at se hvor ”fedt” det var for de Islændinge der havde huslån i euro da Island gik ned. Fra den ene dag til den anden skulle de tjene dobbelt så mange penge for at betale lånet.

  • 0
  • 0

Det er jo ikke kreditforeningen som tager chancen, men obligationskøberne.


Måske jeg skulle korrigere mig selv, for ved konkurs/manglende betaling af lånet, garanterer kreditforeningen for betalingen til obligationsejeren.
Det var der det gik galt. Pludselig var det belånte mindre værd end lånet, og det gav nogle gevaldige tab, da låntagerne holdt op med at betale.
Det mærkelige er bare, at private lånere aldrig slipper for gælden, så tabene må skyldes andre end de private kunder.

  • 1
  • 2

Næh, det er i Euro. Men taget i betragtning at DK har ført fastkurspolitik i over 40 år (først DM, derefter Euro), er risikoen ikke særlig stor. Politikernes skøre ideer bringer større farer.

Der var ikke meget fastkurs over den danske økonomiske politik i 1976. Det var på højdepunktet af Anker Jørgensens forsøg på at devaluere sig ud af oliekrisen og det der kom efter.

Du kan i øvrigt ikke skille politikernes skøre ideer ad fra valutakursen. Hvis politikerne opfører sig tilstrækkeligt økonomisk uansvarligt, så kan fastkursen ikke gennemføres. Her kan man med fordel se på briternes forsøg på at holde pundet fastlåst til ERM-kurven (dvs. DM) i 1992. Det endte skidt.

Hvis du tager et kig på tiden under AFR, så var socialdemokraterne helt vilde med at bruge penge og foreslog at vi afdragede langsommere på Ankers gæld. Resultatet havde været et pres på kronen nu. Sidst, kig på Island - der var masser af husejere der gik konkurs da de ikke kunne betale deres euro-afdrag med deres Islandske pesetas. Jeg håber aldrig vi ender i den situation, men det kan hurtigt gå ned ad bakke.

  • 0
  • 0

Der var ikke meget fastkurs over den danske økonomiske politik i 1976.

Doh! Beklager, jeg kom til at taste 40 i stedet for 30. Big deal!

Det var slet ikke min pointe, skønt du tager den til indtægt for diverse tidligere politiske hændelser. Lad det ligge, tak, her går det på lånebetingelser I DAG!

Mit indlæg gik på hvordan man privatøkonomisk kan fastlægge rammerne for månedlige udgifter til en bolig. Og det er tilsyneladende ikke muligt i dagens Danmark, da man opererer med "bidrag", som ligger uden for renter og løbetider.

Derfor min erfaring om et udenlandsk hypoteklån, hvor betingelserne er fastlagt per kontrakt.

Om man mener, at fastkurspolitik eller realkreditinstitutternes vilkårlighed er det sikreste lader jeg stå åbent.

Bent.

  • 0
  • 1

I dag er lånetyperne ofte meget fleksible, og indeholder mulighed for afdragsfrihed, hvor du kan vælge op til 10 år, hvor der vælges "klip" fri. Det betyder, at du også selv kan styre afviklingen af lån. Bor du i lejebolig, så stiger prisen for lejeboliger også (typisk 3-5% per år), og følger dermed de typiske lønstigninger. Jeg anbefaler, at bankens tilbud for lånemuligheder undersøges, og at man så tager regnearket frem - og laver sin egen afdragsplan. Naturligvis med en vis fleksibilitet, så der tages højde for mulige ekstra udgifter, der kan komme til boligen.

  • 0
  • 0

Det mærkelige er bare, at private lånere aldrig slipper for gælden, så tabene må skyldes andre end de private kunder

Svend, selv om kunderne hænger på gælden i al evighed - eller i det mindste til en gældssanering - er det jo langt fra sikkert, at de betaler.

Desuden er der regler for, hvordan kreditforeningen skal håndtere/nedskrive den slags gæld - den indgår ikke aktiverne på linje med rede penge. Potentielle tab skal indregnes med det samme.

En anden usikkerhed set med kreditforeningens øjne er politiske krav til egenkapitalens størrelse. Hvis finansmyndighederne pludselig kræver en større bunke penge på kistebunden til uforudsete udgifter, er der kun bidraget at hente pengene ind på.

  • 1
  • 0

Desuden er der regler for, hvordan kreditforeningen skal håndtere/nedskrive den slags gæld - den indgår ikke aktiverne på linje med rede penge. Potentielle tab skal indregnes med det samme.


Problemet er måske vurderingerne af boliger. Nogle boliger, er blevet vurderet højt, og det har været muligt, at få lån i den måske fiktive høje værdi, selv af ældre ægtepar over 70 år. Når de dør, så hænger banken på den høje vurdering, og boligen kan ikke sælges til det halve. Ved udbygninger ses også ofte, at kreditforeningerne deler penge ud rundhåndet, og vurderer et faldefærdigt hus, til samme pris som et nyt koster, og giver lån på grundlag af det, til at bygge på med.

  • 0
  • 0

De små flittige aktionærer!
Engang kunne og skulle realkreditforeninger kun løbe rundt, men så gik der bank i det, og om dit hus "er let sælgeligt". Hvad, få huse i "Den grønne banan" er.

Og med dit hjemmebryggede/arkitekttegnede- heller ikke er. Så, det- er. Vanskeligt.

Vi måtte tage et morderligt dyrt banklån, som vi aldrig fik brugt til det egentlige (forbedring af huset: Vinduer og isolerede gulve), men til minirens (krav om kloakering i det åbne land, men her ER ikke kloakering!)). Da det er et variabelrentelån, glæder jeg mig meget- som i meget! MEGET, til det er færdigt, så skifter vi bank! Og Kreditforeningen, kan rende os skråt og langsomt.

Hvordan regner man på variabelrenter? Som stiger, når alle andre falder?

Eller- at jeg ikke kunne få et lån, men kun hæve den kassekredit (det er kun 20 %- som jeg var ved at betale ned)), da jeg skulle have nye høreapparater, og der er 72 ugers ventetid i det offentlige? Hvor jeg før fik de billigste med tilskud. Nu er tilskuddet faldet gevaldigt.
Men at gå rundt og være endnu mere døv i 2½ år?

Hvordan kan man regne med noget som helst?!

Og tro ikke kreditforeninger er til noget, men vi kan ikke flytte til noget andet. Da vi købte hus for 21 år siden regnede vi med, at vi kunne forbre løbende, ikke at luften blev lukket ud af vores stramme budget løbende.

Mvh
Tine- brokke brokke brokke

  • 0
  • 3

Det kan formuleres som et linært optimeringsproblem med linære constraints.

[latex] minimize \, b[N] [/latex]

[latex] s.t. [/latex]

[latex] g[k+1] = g[k] - a[k] [/latex]

[latex] b[k+1] = b[k] + a[k] + g[k] \alpha [/latex]

[latex] g[0] = G [/latex]

[latex] b[0] = 0 [/latex]

[latex] g[N] = 0 [/latex]

[latex] a[k] + g[k] \alpha = a[k+1] + g[k+1] \alpha [/latex]

[latex] k = 0,1,\cdots,N-1 [/latex]

Hvor b[k] er summen af det betalte beløb til tiden k. Tiden N er tidspunktet hvor lånet skal være afviklet.
g[k] er restgælden til tiden k. a[k] er det afdrag der bliver betalt til tiden k. alpha angiver rentesatsen ( den skal selvfølgelig normaliseres så den passer). G er den gæld man starter med.

Man ønsker at minimere hvor meget man ender med at betale, dvs b[N]. Man starter med ikke at have betalt noget (det er faktisk ligemeget om den starter på 0 eller ej). Til at starte med er g = G. Og til slut skal g = 0. I mellemtiden skal summen af afdrag og renter måned for måned være ens. Resultatet vil ligge i vektoren a[k] i form af hvor meget der skal afdrages hver måned.

Jeg har garanteret glemt nogle detaljer, men de kan sikkert medtages i dette framework.

  • 0
  • 0

Er der nogen der ved hvilken (type af) formel der har erstattet annuitetsformlen nu om dage ?

Jeg er temmelig overbevist om at de anvender samme formel - men inputparamtrene er givetvis forskellige, og sikkert flere end du selv får lov at specificere.

F.eks. obligationskurs. Jeg har fundet 2 eksempler:
2 % Nordea Kredit med afdrag 2047: 98,35
2 % Nykredit med afdrag 2047 98,88

Dvs. hvis du skal have 1 mio i hånden, betyder dit kurstab at du skal låne 1.016.776,81
hos Nordea, mens du hos Nykredit skal låne 1.011.326,86.

Eller med andre ord, din gæld er i udgangspunktet forskudt med over 5.000 kr.

Du skal også kende den inflationsrate som de enkelte institutter anvender - dine afdrag i fremtiden er jo inflationskorrigerede, så hvis de et sted siger at inflationen er 1% og det andet sted 1,1%, så får du forskelle i dit plot. Simpelthen fordi dine fremtidige betalinger er fremtidspenge.

På samme måde kan din skatte-% sættes forskelligt, og det vil naturligt nok have indflydelse på din ydelse efter skat.

Så hvis du får styr over kursforskelle, samt antagelserne omkring inflation og skatte-%, er der god chance for at du kan dekompilere den kendte annuitetsformel. Der kan også være andre parametre, jvf de andre debattørers indlæg.

  • 0
  • 0

Da vi købte hus og omlagde lån senest skrev jeg et lille script som gav mig mulighed for at teste forskellige scenarier, f.eks. løbetid, fradrags-udfasning og inflation.

De tal der blev kom ud passede med Nordeas tal +/- et par hundrede kroner termin pr termin (tested kun Nordea).

Så vidt jeg husker var det et standard annuitetslån med dertilhørende formel kombineret med bankernes bidragssatser som er en funktion af belåningsgraden (0-40% belåning: bidrag X, 40-60%: bidrag Y og 60-80%: bidrag Z).

Hvis forskellige kreditforeninger har forskellige funktioner for bidraget så kan det forklare en del af eller hele forskellen imellem dem.

  • 0
  • 0

Du skal også kende den inflationsrate som de enkelte institutter anvender - dine afdrag i fremtiden er jo inflationskorrigerede, så hvis de et sted siger at inflationen er 1% og det andet sted 1,1%, så får du forskelle i dit plot. Simpelthen fordi dine fremtidige betalinger er fremtidspenge.

Det med inflationen er nu ikke rigtigt. Der har tidligere eksisteret såkaldte indekslån med inflationsregulering af ydelserne, men det er flere årtier siden de blev anvendt til boligfinansiering.
I dag har ingen realkreditlån inflationsregulering af afdragene. Man kan således regne med, at summen af alle afdrag i lånets løbetid er lig lånets oprindelige hovedstol. Det skal dog bemærkes, at hvis lånet har variabel rente bliver lånets resterende afdragsforløb - dvs. fordelingen af afdragene over lånets resterende terminer - genberegnet, når renten ændrer sig.

  • 1
  • 0

Det er ofte at man set at obligationslånene tilskriver renter hvert hvartal, men at man skal betale ydelser månedligt. Man betaler altså i 2 ud af 3 måneder ydelsen for tidligt. Dette bliver man kompenseret for men en eller anden latterligt lille rente. Så ydelen for et år er altså sammensat af 4 ydelser beregnet med annuitetsformlen + bidragssatsen, hvor hver ydelse så er splittet i 3 klumper, hvor man (i alt fald tidligere) fik en micro smule rente for de 2 af dem. Herefter er alle månedsydelser lagt sammen.
Det er ofte også muligt at optage lån med kvartalsafregning. Det kan være en fordel hvis man ikke har en månedsbaseret økonomi.

  • 0
  • 0

Det med inflationen er nu ikke rigtigt. Der har tidligere eksisteret såkaldte indekslån med inflationsregulering af ydelserne, men det er flere årtier siden de blev anvendt til boligfinansiering.

Du har helt ret - mht inflation fik jeg skrevet noget sludder - det er naturligvis de faste beløb hele vejen.

Inflation har indflydelse på beregninger af eksempelvis nutidsværdien af dine betalinger. Det må være det jeg havde i tankerne da jeg fik mig rodet ud i inflationssnakken.

Tak fordi du fangede den :-)

  • 0
  • 0