Kronik: Dyre tilstandsrapporter overser risiko for oversvømmelse
more_vert
close
close

Vores nyhedsbreve

close
Ved at tilmelde dig accepterer du vores Brugerbetingelser og accepterer, at Mediehuset Ingeniøren og IDA-gruppen lejlighedsvis kan kontakte dig om arrangementer, analyser, nyheder, tilbud mm via telefon, SMS og email. I nyhedsbreve og mails fra Mediehuset Ingeniøren kan findes markedsføring fra samarbejdspartnere.

Kronik: Dyre tilstandsrapporter overser risiko for oversvømmelse

 

Ove Ravn er pensioneret akademiingeniør, B

Efter at have boet i samme ejendom i 44 år har vi nu fået solgt den og er gået i gang med at finde en ny. Det har bragt os ind i en ny verden med tilstandsrapporter, elinstallationsrapporter og energirapporter – ret så omfattende rapporter, der nærmest giver indtryk af en serieproduktion af papir og en glimrende pengemaskine for de beskikkede bygningssagkyndige, der betales af sælger.

For et gennemsnitligt parcelhus er udgifterne til rapporterne ca. 15.000 kr. inkl. moms, dækkende en tre timers gennemgang af ejendommen og efterfølgende udfyldning af standardskemaer og fremsendelse af rapporterne, hvilket sker inden for 24 timer efter besøget på ejendommen.

Forberedelserne til gennemgangen af ejendommen er minimale, idet sælger skal fremskaffe tegninger samt udfylde et spørgeskema om ejendommen til den bygningssagkyndige inden gennemgangen. Energirapporten er tidligere i Ingeniøren nr. 24 kommenteret som en stor farce, og det indtryk får man også af tilstandsrapporten, hvilket kan beskrives med følgende eksempel:

En ejendom udbudt af et anerkendt ejendomsmæglerfirma har dobbeltgarage, værksted og disponible rum i kælderen, der er placeret under omkringliggende terræn. Ved fremvisning af ejendommen ses i et af kælderrummene et jerndæksel i gulvet, hvorfor vi forespørger ejendomsmægleren, om der er pumpebrønd i ejendommen, da dette ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Ejendomsmægleren har ikke kendskab til dette og kontakter efterfølgende ejeren, der ikke mener, at der er en pumpebrønd og aldrig har hørt ʻstøj’ fra en pumpe, men jeg er selv velkommen til at engagere en kloakspecialist.

I disse moderne tider kan man nu på nettet fremskaffe en ejendoms bygningstegninger, og efter at have hentet ejendommens kloaktegninger kunne det klart ses, at ejendommens kælder lå under bundkoten i udvendige regnvandsledninger, og der var angivet en ʻpumpebrønd installeret efter leverandørens anvisninger’. Kælderens omfangsdræn og dræn under kældergulv er på tegningerne ligeledes tilsluttet pumpebrønden.

En tilbagemelding herom til den bygningssagkyndige resulterede i et svar fra en jurist i virksomhedens kvalitetsafdeling, der ikke mente, at det var deres ansvar. I Tilstandsrapportens indledning er klart beskrevet, at det er den bygningssagkyndiges ansvar at ʻafdække synlige skader eller forhold, som kan udvikle sig til skader’. Det må derfor betegnes som manglende professionalisme, at en bygningssagkyndig kan besigtige en ejendom med nedgravet kælder uden at kontrollere afløbsforholdene, når han inden besigtigelsen endda har modtaget ejerens spørgeskema, hvor ejeren har anført ʻved ikke’, med hensyn til om der er en pumpebrønd på ejendommen.

Dette må betegnes som forhold, der kan udvikle sig til skader, endda af ret betydeligt omfang, idet en manglende bortpumpning af regn- og grundvand kan resultere i oversvømmelse af kælder og opskydning af gulv i kælder. At der derudover også var tilsluttet en udslagsvask i kælderen til regnvandskloakken, var også forbigået den bygningssagkyndiges opmærksomhed.

Med den tiltagende regnintensitet ved skybrud, som vi oplever i disse år, må det indgå i en professionel bygningssagkyndig vurdering og rapportering at vurdere ejendommens bortledning af regn- og grundvand, specielt når ejendommen umiddelbart kan konstateres at have en risiko for oversvømmelse, når den ikke opfylder vejledninger – herunder bl.a. plukket fra tidligere bygningsreglementer, som også var egentlige anvisninger på udførelse – hvoraf det fremgår, at terrænet skal hælde væk fra bygninger i en afstand af ca. 3 m. Dette betyder, de bygningssagkyndige bør forholde sig til, om der kan løbe vand ind mod bygningen og derved jo også ind i bygningen. En nedkørsel til en kælder eller en lavt beliggende bygning skal derfor være sikret med gode afløbsforhold eller om nødvendigt med pumpebrønde.

En køber uden teknisk indsigt har ingen muligheder for at vurdere risici for oversvømmelse, og selv om køber tegner en ejerskifteforsikring, vil de økonomiske omkostninger måske være dækket, men de forbundne menneskelige omkostninger vil være alvorlige.

Dette er blot et enkelt eksempel på en mangelfuld tilstandsrapport, som totalt har fjernet enhver tiltro til den pågældende virksomhed, men det kunne være interessant at få en opgørelse fra forsikringsbranchen over, hvor mange skadesanmeldelser de modtager til dækning under ejerskifteforsikringer for på den baggrund at kunne bedømme, om kvaliteten af tilstandsrapporter er tilfredsstillende. Samtidig bør specielt kloak- og VVS-installationer tillægges større opmærksomhed i rapporterne, så de ikke bare er en gang standardiserede ʻDjøf-manipulationer’, som Jens Ledgaard udtrykker det i artiklen i nr. 24.

Det burde være et krav, at tilstandrapporter altid bilægges en udskrift fra forsikringsselskabernes skaderapporter, så ejendommens skadehistorik bliver oplyst over for køber. Så har køber en kvalificeret indgang til at spørge ind til evt. skadebegivenheder, som har været anmeldt/behandlet.

  • 2
  • 0

jeg har erfaret, er at hvis huset er placeret på det laveste punkt på grunden, således at der ved skybrud samler sig vand langs fundamentet, og fundamentet ikke er sikret mod vandindtrængen, Anses det som en fejl ved terrænet! - ikke den måde husets er bygget på i terrænet :)

  • 1
  • 0