Dødt grundsalg sender By & Havn mod konkurs

Grundsalget svigter, og værdierne smuldrer hos den københavnske udviklingsselskab By & Havn, der skal betale gælden fra metroen og skaffe penge til metrocityringen.

Af Birgitte Marfelt Henning Mølsted 4. sep 2009 kl. 07.56

Allerede inden det første spadestik til den nye metrocityring er taget, er det økonomiske fundament under konstruktionen til mindst 15 milliarder kroner ved at smuldre.

Et netop offentliggjort halvårsregnskab fra udviklingsselskabet By & Havn - selskabet, der skal sælge grunde i København for at finansiere metroen - viser en negativ egenkapital på en milliard kroner. Det kan betyde ekstraregninger i milliardklassen til skatteyderne.

Det er projektets overordnede økonomiske idé, som er under hårdt pres. Metrocityringsprojektet er inspireret af det engelske New Town-princip, som indebærer, at den nye infrastruktur finansieres af de værdistigninger, som samme infrastruktur skaber i sine omgivelser.

By & Havns arealer omfatter især de store klumper i Ørestaden og Nordhavnen, men overalt er udviklingen gået i stå.

Problemet er bare, at ejendomsmarkedet er kollapset, og værdien af de grunde og bygninger, der skal realiseres, er styrtdykket - ligesom grundsalget stort set er gået i stå.

Professor Bent Flyvbjerg, Oxford Universitet, der er internationalt anerkendt forsker i styringen af store offentlige projekter, er ikke i tvivl om, at den er gal:

»Jeg har tidligere advaret overborgmester Ritt Bjerregaard om den store finansielle risiko, som Københavns Kommune tog på sig, da Ørestadsselskabet blev omorganiseret. Det var betændt. I dag sidder især Københavns Kommune med aben. Det er alvorligt, fordi kommunen ikke er ret stor. Og det kan komme til at gøre meget ondt på de 700.000 indbyggere,« siger Bent Flyvbjerg.

Konkret har udviklingen på ejendomsmarkedet gjort det vanskeligere end antaget at afvikle den gamle gæld fra den eksisterende metro i København og samtidig skaffe nye penge til den kommende metrocityring. Denne gældsafvikling og realisering sker i udviklingsselskabet By & Havn, som blev konstrueret i 2007 på basis af det gamle Ørestadsselskab.

By & Havn har arvet en gæld på 13,3 mia. kr. fra den eksisterende metro. Gælden skal selskabet, ifølge loven, afvikle ved dels at sælge grunde i Ørestad, dels at sælge grunde i og drive forretningen Københavns Havn, dels via indtægter fra grundskyld.

Forsker: Kæmpestore problemer

Per Homann Jespersen, der udtaler sig som trafikforsker på RUC og ikke som medlem af Metroselskabets bestyrelse, ser en klar risiko for, at der skal skattepenge til for at redde økonomien i By & Havn:

»Arealselskabet By & Havn har kæmpestore økonomiske problemer,« siger han.

Udviklingen truer ikke etableringen af metrocityringen, fordi selve opførelsen er lagt i et andet selskab, Metroselskabet I/S, der bliver tilført 9,6 mia. kr. af sine ejere, staten samt Københavns og Frederiksberg kommuner.

»Metroselskabet er ikke afhængigt af, hvordan det går med grundsalget. Den budgetrisiko sidder By & Havn med, mens metroselskabet ved bodelingen af Ørestadsselskabet fik budgetrisikoen ved metroen. Derfor kan hverken stat eller kommune nu komme og sige, at de alligevel ikke kan betale, fordi det går dårligt med at sælge grunde,« fastslår Per Homann.

Senest har Københavns Kommune måttet indskyde 858 mio. kr. i udviklingsselskabet By & Havn, fordi politikerne har overvurderet indtægterne fra grundskyld fra solgte grunde i Nordhavnen.

Rentedød truer

Lektor i boligøkonomi på Copenhagen Business School, Jens Lunde, fastslår også, at økonomien i By & Havn ser meget dyster ud:

»Konstruktionen er spekulativ, fordi den bygger på forventede værdistigninger på ejendomsmarkedet, som der imidlertid ingen sikkerhed er for. Tværtimod er grundpriserne givetvis faldet væsentligt siden selskabets oprettelse,« siger han og hæfter sig ved den negative egenkapital på én mia. kr. i halvårsregnskabet.

»Selskabet er altså insolvent. Det betyder, at de ikke har aktiver, der er store nok til, at de kan indfri deres gæld. For at undgå at have en endnu ringere dækning for gælden - dvs. en endnu større negativ egenkapital - må man formode, at de har presset værdiansættelsen af deres grunde og andre aktiver mest muligt. Et sådant selskab ville gå konkurs, hvis det var privat,« siger han og tilføjer, at det må være meget vanskeligt at sælge ejendomme og grunde i det nuværende marked - men det ændrer ikke på, at gældens renter skal betales.

»Der er derfor risiko for, at selskabet lider rentedøden. Det er imidlertid meget svært at vurdere præcist, når selskabet er så lukket omkring sine værdiansættelser. Det bliver vanskeligt at anlægge en positiv vurdering omkring hele denne konstruktion,« siger han.

Bent Flyvbjerg forudser endnu en omstrukturering til at skjule problemerne, hvis det igen viser sig, at finansieringen til metroen ikke rækker:

»Metroen er allerede gået konkurs én gang. Det skjulte politikerne ved at omstrukturere Ørestadsselskabet. Politikerne udviser en fantastisk kreativitet, når de laver konstruktioner, der skal skjule, at projekter finansielt er gået fallit. Jeg frygter en stiltiende kultur, hvor toppolitikerne hjælper finansielt tvivlsomme projekter på vej, fordi de regner med, at problemerne bliver løst, efterhånden som de opstår. De håber, at det kan løses med en ny omstrukturering,« siger han.

»De har lært, at de kan slippe af sted med at gøre tingene uigennemskuelige og tænker, at det vil udskyde problemerne så langt ude i fremtiden, at de ikke længere sidder ved magten,« siger Bent Flyvbjerg.

By & Havn: Økonomien holder

Økonomidirektør Michael Soetmann, By & Havn, fastslår, at der er styr på økonomien, men at selskabets grunde er blevet mindre værd.

»Vi vurderer løbende vores aktiver, og der er sket ret drastiske nedvurderinger af nogle af de arealer, der er til salg,« siger Michael Soetmann, der dog ikke kan oplyse konkret, hvor stor nedjusteringen er som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet.

Resultatet af værdireguleringen er ifølge regnskabet samlet set på kun minus 178 mio. kr., men det skyldes, at den dækker over både store værditab og store værdiforøgelser.

»Men økonomien i selskabet holder,« siger Michael Soetmann.

Kommentarer (1)

Ole Kofod 3 år siden

Røde ører

Der burde være nogle rådgivere (primært COWI så vidt jeg husker) og politikere, der burde have røde ører.

Som statsskatteyder fra provinsen, der godt nok besøger Kbh. jævnligt, må jeg indtrængende anmode:
Stop det pengecirkus NU!
Betal entrepenørerne hvad det koster at afbryde opførelsen af den håbløse metro-ring.
Synk spyttet og planlæg så en letbane-ring i stedet. Den kan opføres på den halve tid for en fjerdedel af beløbet og så kan man tilmed få lov til at se den pæne by, mens man kører rundt.
Så er der også penge til en supplerende S-togsforbindelseforbi Riget mm. og/eller nogle radiale letbanelinjer.

Og ja, jeg har skrevet det en del gange i debatten, så hvis man har lyst til at slå mig med en Søndagsberlinger har jeg fuld forståelse for det.
Jeg er bare meget overbevist om, at jeg får ret og min familie (5 pers.) vil hellere bruge vores 20.000 kr på noget andet end en metro, som aldrig vil få et passagertal i nærheden af det prognoserne forventer.